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仮登記について


仮登記とは何だろう。

将来その条件が揃った時に本登記をするため、登記簿上の順位を確保しておく、予備的なことです。

不動産登記簿では所有権保存登記、所有権移転登記、抵当権設定登記などに仮登記が存在します。
先願主義が存在します。登記された場合、期日の早い権利が遅い権利に優先するのです。

先願主義

抵当権なら第一順位の債権者がすべての債権に相当する配当を受けたあと、第二、第三の抵当権者に配当が行われるというわけです。

また、仮登記が記されることで、新たにその物件の購入を考え始めた人にも、いまこの物件がどういう状態にあるのかを知らせることにもなるのです。

問題点

抵当権設定による通常の債権担保の方法によれば、当該不動産を競売にかけて売却し、その代金の中から債務弁済に充てることになり、当該不動産の評価額が債務者の債務額を上回るのであればその代金は債務者に清算される。また、他に債権者がいる場合であれば各々の債権順位に基づき配当がなされる。これに対し、仮登記担保は代物弁済によって債権者による当該不動産の丸取りを認める非常に強い効力を持ち、代物弁済では債権の利息・損害金について優先弁済を認められかつ担保目的物たる不動産の価格が担保する債務額を大幅に上回っていることも少なくないため債務者・第三債権者との関係で暴利行為として不均衡になると問題視され、解釈による様々な制限方法が議論された。
結局、判例により債権者の清算義務や債務者の受戻権が解釈上認められるようになり、最終的には立法的な解決が必要となり仮登記担保法が制定されたことで債権者にとって仮登記担保を使うメリットがなくなったためほとんど使われることが無くなったといわれる。

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